中欧体育app下载官网·报告来了 2022年一季度重庆房地产市场研究与预判

　　重 庆固投加速，房投占比回升，预计今年呈平稳上升走势； 重庆施工竣工减速，均低于同期，预计后期将增长。

　　1、全国政策：房住不炒、“三稳”目标、因城施策、良性循环、满足合理住房需求、加快发展长租房市场、有序推进城市更新等，并未提及房地产税。

　　2、重庆政策：“房住不炒，因城施策”的总基调不变，调房幅度是历年之最；重庆今年 “限地价+摇号”方式出让，地价可控，刺激市场，使企业投资信心逐步恢复。

　　1、多城市土拍政策：八成已供地城市土拍规则优化放宽，提振企业信心，重庆取消“竞自持”，均以“限地价+摇号”方式出让，缓和企业自持抗性。

　　‍2、多城市成交情况：因规则放宽、优质地块供应或市场回暖，北京、合肥溢价涨，流拍降；青岛市场回暖但规则趋严，溢价率仅2.0%；福州市场低位调整，投资信心不足，流拍率高至33%。

　　3、企业表现：央/国企仍为主力军，民企拿地意愿增强，占比涨3%； 各城表现分化，合肥热度回升，63%达熔断，且近7成为民企拿地，青岛、武汉无地块熔断，表现平稳。

　　2、一批次成交情况：“零”流拍，溢价稳，“限地价+摇号”方式出让，地价可控，企业投资信心逐步恢复，北区热门板块三宗土地熔断摇号。

　　3、地价变化：在限溢价规则下，一批次多板块地价回归19-20年水平，保证拿地企业利润空间，北区热门板块中央公园、空港西区及蔡家利润扩大最为突出。

　　4、地块分化：地块成交表现分化，高质素且利润空间显著地块赢得高关注度，利润水平中下地块底价成交，企业预期仍显理性。

　　5、土地财政依赖度：重庆作为高土地财政依赖度的城市，土地收入对于政府财政收支平衡起到重要作用，为维稳这一“压舱石”，因此22年一批次供应热点板块优质宅地，且以规则控地价。

　　6、企业货储：企业缺货严重，买方市场预期不足，观望情绪浓厚，使得房企资金回笼承压，但为求发展，企业增储迫切。

　　7、企业投资表现：资金雄厚的“国家队”及优质民企上榜TOP5，多为“三道红线”绿橙档；多家房企货储去化周期不足2年，补仓迫切，重点投资“北上西拓”热点板块。

　　商品房市场容量：成交量位于全国第八，市场粮仓属性突出；同比变化中，成交量跌59%，均价涨4%，市场处于销售下行状态。

　　2022年1季度商品房供应177.93万方，同比下降55%，归其原因，主要是由于市场销售环境处于下行状态，供应放缓，主要以去化库存为主，去化周期较长，加上个别房企融资受阻，资金受限，停工的工地未复工，从而影响拿预售证速度；

　　成交224.28万方，较2021年1季度同比下降59%；成交均价13670元/㎡，同比上涨4%，整体市场价高量低。

　　1、商品住宅市场容量：房价同比上涨10%，供应、成交双降，但整体住宅市场供不应求，北区仍为主力成交区域。

　　从供应端来看，22年1季度供应量为148.72万方，同比下降56%；受疫情的反复影响，市场持续低迷，其成交165.53万方，相较去年同期下降66%；

　　从价格端来看，商品房住宅价格呈持续维稳且上扬的趋势，21年集中土拍高地价地块项目面市，加上核心区域项目高价销售，整体均价同比上涨10%。

　　2、商品住宅供求分布：各区供应、成交整体收缩，渝北为供销主力区域，市占率上涨至36%；大渡口区成交均价同比涨幅最高达21%。

　　从住宅市场区域分布来看，2022年1季度供销热点主要集中在渝北区，供应53万方，成交48万方，遥遥领先其他区域，占整体市场份额的36%，其次是沙坪坝区、南岸区、北碚区三大区市场份额基本保持一致；

　　从供销同比来来看，供销端除南岸区外其他区较去年同期相比均下降，其中渝中区表现最为显著，本季度无新增供应，成交同比去年下降61%，此外除南岸区外，主城各大区均价较去年同期同比均上涨明显，其中大渡口区因改善型产品相继入市，均价同比上涨高达21%。

　　从各区域市占率变化来看，市场处于调整期，供销占率波动变化较小，大渡口区、北碚区、南岸区市占率上涨，巴南区、渝北区、沙坪坝区市场率下降，其整体变化幅度不超过3%，九龙坡区、江北区、渝中区市占率较去年持平，保持稳定。

　　3、商品住宅板块表现：成交量上，北区板块为成交主力，西区、南区零星板块支撑成交；成交价上，核心区价格稳涨，北区金开大道、冉家坝等板块价格逼齐核心区，均价超过2万/㎡。

　　4、板块表现：与去年同期相比近八成板块成交量下降，近七成板块成交价上涨，其上涨幅度集中在10-30%之间。

　　5、商品住宅预售存量情况：中心城区预售存量呈下降趋势，去化周期3.5个月，市场整体处于调整期，放量及去化较缓。

　　从中心城区住宅存量走势来看，近三年库存量呈递年减少，截止21年1季度不到600万方；去化周期阶段性调整，2022年1季度，主城供应下降，成交持平，因此在预售存量表现上，呈现下降格局，截止年底，存量下降至593万方，去化周期3.4个月。

　　渝北、巴南住宅预售存量高企，库存占比分别达28%，22%，两者库存占整体的50%。渝北区住宅存量超200万方，北区发展规划利好，品牌房企汇集，去化周期4.7个月，房企及购房者对区域热情度较高，其次是巴南区存量超100万方，受区域发展较为缓慢影响，去化周期较其他区域最长，达7.9个月。

　　7、商品住宅业态结构：住宅市场以入门级洋房为主导，高层由刚需逐渐转向改善，受多块低容土地入市影响，洋房、别墅占比上涨明显。

　　9、商品住宅排行榜：龙湖项目占位达到双榜整体一半，流量型稳健型品牌房企、热点型板块以及高性价比资源型项目稳占市场。

　　1、商业供需：商业供应量减少，市场供应持续走低，主要以巴南区供应为支撑；渝北区品牌项目主力供销，但为了维持市场温热，以价换量达到近几年最高水平。

　　2、商务供需：受政策影响市场整体低迷，供价持续走低，成交量有所回升，整体以价换量趋势明显；渝北、沙坪坝、九龙坡区为主力供销；渝中等核心区域货源减少，供求均大幅下降。

　　1、开盘认购：受行业调整，企业暴雷的影响，客户买房仍谨慎，1季度企业推盘量锐减，开盘认购处近几年新低，购房信心未恢复，观望情绪严重。

　　从推案量来看，2022年第一季度重庆主城区商品住宅推盘65次，共计推出57.64万方，与去年同期相比，推案量减少一半以上，整体去化率仅17%，主要是受行业调整，企业暴雷的影响，客户买房仍谨慎，市场表现仍旧低迷，房企推盘量和认购率处低位运行，与近几年相比，处历史低位，购房者购买新房的信心未恢复，购买意愿整体偏弱。

　　从认购情况来看，一季度，受新春长假及疫情反弹的影响，整体开盘认购处于低位，市场主要以特价房、认购送礼等形式来吸引客户成交，但效果并不理想，一方面是去年市场大量供货导致有一定存货积压，另一方面是客户观望情绪浓。1季度重庆主城新面市项目共计5个，主要集中在西区及南区，其中中绿江州、春风与辰位于内环以内，首开产品均为小高层及洋房，但整体去化率均在30%以下，情况欠佳。

　　2、待面市项目：低密度、小体量项目陆续面市，后期中央公园北成为主战场，整体以小高层、洋房为主，或将拉动一波涨幅。

　　二手房量价表现：新房二手房同震传导，成交量同比、环比下降，新房市场惨淡，部分渠道带客转战二手房市场，成交占比反超新房36%。

　　1、写字楼：市场环境影响致地产、教培等行业退租动作频繁，全市空置率微升，季内市场净吸纳量回升动力不足，租金小幅下跌 。

　　2、大宗交易：投资者试探态度愈烈，大宗交易上行乏力，季内仅1宗核心区优质商办资产支撑成交 。

　　4、租户变动情况：商务服务业仍为主流需求，近期行业风口转向物流运输，零售贸易及地产需求降温，教培通过转型再入市。

　　5、租户变动个案：商务服务业需求相对旺盛，政策及市场影响至教培、地产等行业进退需求产生显著变化 。

　　6、租户变化解析：行业调整期影响致房地产退租频繁，教培转型入市保市占率；国家政策驱动物流贸易、低门槛效应带动商务服务业租赁需求双双上涨。

　　7、商业：五大核心商圈+多点商圈分布形成组团式商业发展格局，城市北上为主，中央公园商圈受此利好发展全面提速； 重庆遇国际消费中心城市建设窗口，市场表现相对稳定，空置率受去年年底大量项目入市影响小幅上升；全市租金水平持续稳定。

　　9、重点商业动态监测：中央公园开业热潮退尽，近期客流量回归常态化，龙湖公园天街“冒头”发展，客户黏性强。

　　10、品牌动态：重庆多部门推出“政策包”支持首店经济发展；疫情影响叠加电商冲击，零售百货超市延续退租趋势。

　　从重庆商品月度滤波图中，2014年7月份以前一轮周期持续时间往往在2年左右，15年之后，周期拉长至2.5年及以上。如图可见，其月成交规模变化仍具有“缓增缓跌”特点。以经历一次上行/跳增和下行/回调为一轮小周期来看，2014年7月到2015年6月，持续调整时间仅17个月；而后2016-2017年期间，随着央行3轮全面降准、人才落户放宽，以及四限政策放松至常态化，使外地炒房客大量入渝，市场投资客增多，热度跳增，至次轮上行周期拉长。当前按照上个周期（28个月）计算，2021年1月之后本来市场周期持续 25 个月，现阶段处于第10个月的下行阶段，预计还有3-4个月见底，而后城市将迎来一段调整期后逐渐回调。

　　3月31日、4月2日公共资源交易网预公告27宗地块，共计可建体量351.75万方，从地块分布来看，仍以北区和西区为主。2022年一批次中央公园、空港西区、蔡家、西永房地价差约在7500-10000元/㎡，利润空间可观，成为一批次企业投资关注集中的区域，而本次预公告中空港西区、西永、大学城以及蔡家板块有涉及，供应后或引房企关注。

　　2020年受疫情影响，重庆甲级写字楼市场供应延时，市场供应存在极大不确定性。2021年江渝北、渝中及北碚主力供应，部分原定入市的项目再度推迟至2022年及之后入市，预计2022年重庆甲级写字楼市场将迎来大量新增供应， 且集中于北区，其中两江国际商务中心贡献有力，江北嘴、 观音桥和新牌坊等商务区进一步起到推动作用。

　　目前两江国际商务中心建设成果初显，预计将于未来两年在中央公园区域贡献超百万平方米的新增供应，可有效缓解北部区域子市场供应相对短缺的问题。未来两年重庆甲级写字楼市场将迎来新一轮供应高峰，市场整体空置率未来或将进入上升通道。

　　2018.6两江国际商务中心多个项目集中开工，2020.7.8渝北区印发《渝北区打造千亿级两江国际商务中心工作方案》，按照规划，到2022年，两江国际商务中心商业体量将达到420万方；到2025年，将达到600万方，未来将会打造为千亿级商圈。两江国际商务中心建成后重塑渝北区商业格局，为该区域商业注入新的活力。